Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, ze dne 17. 6. 2025 shrnul podmínky pro nucený prodej jednotky podle § 1184 o. z. z důvodu porušování povinností vlastníka jednotky.
Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky prodej jednotky podle § 1184 o. z. představuje velký zásah státu do práva vlastnit majetek, který jinak požívá ústavně právní ochrany; proto musí být až poslední možností (ultima ratio).
Prodej jednotky je možný jen v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ – nežádoucího jednání vlastníka jednotky musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků. Má-li být porušování povinností vlastníkem jednotky kvalifikované, nepostačí, pokud vlastník jednotky „pouze“ porušuje své povinnosti, aniž by tím v požadované intenzitě zasahoval do práv ostatních vlastníků jednotek. Naproti tomu není nezbytné, aby se jeho jednání dotýkalo všech ostatních vlastníků; není vyloučeno, že bude zasahovat do práva jen některých vlastníků jednotek v domě.
Soud může příkladmo zohlednit, zda a v jaké míře dochází k zasahování do (spolu)vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, do jejich užívacích práv, a to jak k bytům (nebytovým prostorám), tak i ke společným částem domu a pozemku, poškozování společných částí. Zásah může spočívat i v imisích (§ 1013 o. z.), dosáhne-li požadované intenzity.
Vždy je zapotřebí zvažovat konkrétní okolnosti dané věci, a to včetně poměrů vlastníka, jehož prodej jednotky má být nařízen, jeho (dlouhodobý) postoj k plnění povinností, délku a intenzitu porušování povinností, stejně jako skutečnosti na straně ostatních vlastníků jednotek či osoby odpovědné za správu domu, jestliže mohly mít vliv na závadné jednání dotčeného vlastníka. Plně se zde tedy uplatní princip přiměřenosti (proporcionality).
Účelem nařízení prodeje jednotky je primárně ochrana práv ostatních vlastníků, nikoli sankce. Proto jen skutečnost, že dotčený vlastník za jednání, kterým porušuje své povinnosti v intenzitě stanovené v § 1184 odst. 1 o. z. umožňující prodej jednotky, neodpovídá (není s to je posoudit a ovládnout), aplikaci § 1184 o. z. nevylučuje.